Дарение является распространенным способом 
смены собственника недвижимого имущества, 
которым обычно пользуются близкие родственники. 
Это очень удобно — ведь в таком случае не надо платить налоги. 
Впрочем, передать в дар жилье можно не только родственникам.

Правовая инструкция расскажет, 
как происходит смена собственника недвижимости по договору дарения.

Договор дарения

Договор дарения на недвижимое имущество заключается в простой письменной форме.
По желанию сторон его можно заверить у нотариуса.
Это даст возможность обеспечить юридическую чистоту - нотариус разъяснит смысл дарения как сделки, может оказать помощь в составлении текста договора.
Правда, стоит учитывать, что услуги нотариуса не бесплатные.

В договоре необходимо четко указать, что является предметом договора:
площадь передаваемого имущества, адрес, этажность и другие сведения,
позволяющие индивидуализировать предмет договора.
Нельзя подарить или обещать подарить все имущество без указания конкретных объектов — такой договор в соответствии с пунктом 2 статьи 574 ГК РФ будет считаться ничтожным.

Составляя договор дарения жилого помещения, стоит четко понимать, что его совершение влечет отчуждение принадлежащего дарителю недвижимого имущества при его жизни в пользу другого лица.
Поэтому, если у дарителя есть намерение передать недвижимость только после смерти,
то для этих целей существует завещание.
Договор дарения с такими условиями будет считаться недействительным.
Если даритель не хочет, чтобы подаренное жилое помещение после смерти одаряемого перешло к его наследникам и делилось между ними, в договоре может быть предусмотрено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (ст. 578 ГК РФ).

Если же лицо хочет подарить недвижимость тому, кто будет осуществлять за ним уход,
то для этих целей есть договор ренты.
По договору ренты недвижимость также может быть отчуждена бесплатно –
в этом случае применяются нормы о дарении. 

Кроме того, в статье 578 ГК РФ перечислены основания, по которым даритель может отменить дарение. Например, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя).

Переход права собственности по договору дарения

На основании договора дарения происходит регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Необходимая информация о перечне представляемых документов,
размере гос. пошлины есть на официальном сайте http://rosreestr.ru.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав,
должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения,
с указанием их мест нахождения.
Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. (ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. От 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Нужно ли платить налоги с полученного в дар имущества?

При дарении жилого помещения одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в дар имущества, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ.
Налог с недвижимости, полученной в дар (НДФЛ), платить не нужно, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, главой 23 Кодекса не предусмотрено.
В связи с этим документы, подтверждающие наличие семейных или близкородственных отношений, могут запрашиваться налоговыми органами у одаряемого физического лица при осуществлении мероприятий налогового контроля.
При этом родственные отношения должны сохраняться на дату перехода имущества в собственность одаряемого физического лица.
(Письмо Минфина России от 6 апреля 2007 г. N 03-04-07-01/48). 
Если дарителем является физическое лицо, налоговая база рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество и имущественные права.

При продаже подаренной недвижимости налог платится в общем порядке
(то как получена недвижимость по дарению или по иным основаниям на порядок уплаты налога и его размер не влияет).
При продаже налогоплательщик может воспользоваться правом на налоговый вычет
по ст. 220 НК РФ в размере 1 000 000 рублей, то есть с суммы превышающей 1 000 000 рублей, он платит налог 13%.
Если в его собственности недвижимость находилась более 3 лет,
то налог в силу ст. 217 НК РФ не платится.